农村自建房施工承包合同主体要明确才行！

    大部分的业主在农村自建别墅的时候，都要跟施工队签订施工承包合同，而这个时候，大家一定要明确合同的主体才行！不然日后出了问题就比较麻烦了！

    正在讨论合同问题的两人

    一、农村自建别墅的施工承包合同主体要明确才行！

    1、发包人。包括个人和单位，房地产开发则应当具有营业执照，但资质对合同效力不造成影响，仅面临行政处罚。

    发包人在项目实施前就当获取立项批准、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并通过环境、消防、人防等事项审批。

施工合同签订后，发包人应当办理施工许可证，该证的办理影响合同履行，但不影响合同效力。

    2、承包人。两个必须：一是必须在核准的经营范围内活动，二是必须具备相应资质等级。

    超经营范围、无资质、超越资质等级所签合同无效，但竣工前可效力补正。

    施工中资质降级，但仍满足所建工程，合同继续履行，但应降低取费标准；若不能满足所建工程，则应解除合同。

    农村自建房3层以下，按承揽合同定，不适用建筑法，承包人无资质要求。

    3、转包。包括整体转包、肢解转包、视同转包（依法分包后，未进行实际管理情形），转包合同无效。

    正在签订合同的人

    但基于合同相对性及任何人不得从违法行为中获益原则：

（1）发包人知晓转包不能请求确认承包人与实际施工人之间的转包合同无效。

（2）发包亦不得突破相对性直接与实际施工人结算。

（3）因为承包人转包违约，承包人要求按合同结算没有法律依据，双方应当按实际施工人资质等级按实结算。工程款利息作为派生物可以获得支持。

（4）因发包人原因造成的停、窝工损失，承包人可以主张，但实际施工人无权向发包人主张。

（5）优先受偿权，为有效合同之承包人享有。

（6）承包人主张管理费没有法律依据，已经获得的，应当收缴。

（7）发包人将部分工程甩项给其它单位，承包人所产生的配合费可以主张。

结语：只有明确了主体的农村自建别墅施工承包合同，才能更好的发挥其效力，确保我们业主的权益。